AI기술의 급격한 확산으로 글로벌 상업용 부동산시장에서 데이터센터(DC)가 핵심자산으로 급부상하고 있다. 단순한 데이터 저장공간을 넘어 ‘AI 생산공장’인 AI 팩토리로 진화하며 글로벌 투자자금이 아시아태평양(APAC)지역으로 몰리고 있는 추세다.
이지스자산운용이 발표한 ‘2026 상반기 전망보고서’에 따르면 정치·경기 불확실성이 지속되며 DC·첨단물류·오피스 중심의 AI 디지털인프라가 투자의 중심이 될 것으로 예상된다. 이에 따라 투자 시장에서도 인프라 자산과 상업용 투자자산 간 경계가 완화되며 DC산업 내에서는 BtS(Build-to-Suit)·합작투자(JV) 등 자금조달 모델이 다각화될 전망이다.
보고서에 따르면 2025년 3분기 기준 글로벌 DC 거래 규모는 약 26조원(196억달러)에 달했다. 특히 아시아태평양(APAC)지역비중이 대형 플랫폼 및 자산매각에 힘입어 55%까지 급상승하며 시장성장을 주도하고 있다.
국내 시장, 전력·입지규제 피해 지방분산 집중
국내 DC시장 또한 AI 워크로드 증가에 발맞춰 대형화가 가속화되고 있다. 2025년부터 2030년까지 국내 연평균 397MW 규모의 신규 공급이 예정돼 있다.
특히 수도권의 전력포화와 분산에너지법 시행 등 입지 규제가 강화되면서 공급의 중심이 서울에서 경기 및 비수도권으로 이동하는 양상이 나타났다. 2030년까지 예정된 신규 DC 40개 중 40MW 이상 대규모 자산이 22개에 달하며 이중 상당수가 서울 외곽지역에 위치할 것으로 전망된다.
DC의 성격도 근본적으로 변화하고 있다. 1980~2000년대 기업 전산실수준에서 2010년대 하이퍼스케일 클라우드를 거쳐 현재는 대규모 GPU 클러스터를 갖춘 ‘AI 팩토리’ 단계로 진입했다. 이지스자산운용은 2030년 이후에는 △DC △발전소 △통신 인프라 △반도체 생산시설 등이 결합된 ‘AI 메가캠퍼스’가 등장할 것으로 내다봤다.
이러한 변화에 대응하기 위해 구글과 같은 하이퍼스케일러들은 자체 보안 칩과 하드웨어를 설계하는 수직계열화 전략을 취하고 있다. 엔비디아(NVIDIA)는 GPU와 네트워크 연결 솔루션을 패키지화해 공급함으로써 인프라 유연성을 확보하고 있다.
에퀴닉스는 기존 DC 인프라 장비의 전력·냉각시스템을 교체해 업그레이드해 레거시 인프라를 활용하면서도 시장변화에 대응하는 방식을 채택했다. 기존 DC 내부 혹은 인근에 HPC AI센터를 조성해 고성능 광네트워크로 연결된 ‘디지털 허브’로 통신 지연을 최소화했다.
디지털 리얼리티는 기존 DC 내부에 AI 전용 데이터홀을 구축해 고전력·고밀도 환경에 대응했다. 기존 고객들은 데이터를 이동하지 않고 그대로 기존 인프라를 사용할 수 있도록 하며 동시에 데이터홀에서 AI 학습이 가능하도록 네트워크를 구성하고 있다.
DC ‘에너지 독립성’이 자산가치 결정
국내 DC산업에서는 △전력·수전확보 △송배전·계통 접속승인 등 입지규제적인 측면이 큰 장벽이다. 국내에서는 전력인입 승인까지 최대 36개월이 소요되는 등 인허가 난이도가 상승하고 있다. 이를 극복하기 위해 혁신적인 시도들이 이어지고 있다.
장성군의 폐광을 AI DC로 전환하거나 해상 플로팅 DC를 공동 개발하는 등 입지제약을 극복하려는 노력이 대표적이다.
슈나이더 일렉트릭은 기존 DC 프로젝트들의 빈번한 지연 발생을 해소하기 위해 DC 주요 인프라를 모듈형태로 제공해 건설기간을 약 30~50% 단축하고 투자·운영비용을 절감하는 솔루션을 제시했다.
또한 신재생에너지를 활용한 직접전력거래계약(PPA)이나 가상전력거래계약(VPPA)을 통해 안정적인 전력을 확보하는 것이 핵심 경쟁력으로 부상했다.
투자 및 자금조달 방식도 진화하고 있다. 기술변화에 따른 리스크를 줄이기 위해 △하이퍼스케일러와 공동투자하는 합작투자 △DC 임대매출을 기반으로 한 자산유동화증권(ABS) 발행 △탄소중립 대응을 위한 그린 파이낸싱(Green Financing) 등 모델이 다각화되고 있다.
이지스자산운용의 관계자는 “DC 자산가치 결정요인이 기존 입지중심에서 에너지회복력 및 독립성 중심으로 전환되고 있다”라며 “부동산과 인프라의 경계가 무너지며 단일 자산군으로 통합되는 추세가 더욱 확대될 것”이라고 분석했다.
