AI기술의 비약적인 발전으로 데이터사용량이 폭증하면서 데이터를 저장·관리하는 데이터센터(DC)가 단순한 데이터저장용 서버를 넘어 핵심인프라로 자리매김하고 있다. 특히 데이터가 축적될수록 관련 서비스와 앱이 한 지역으로 결집하는 ‘데이터 중력(Data Gravity)’ 현상이 심화됨에 따라 DC에 대한 수요는 더욱 확대될 전망이다.
알스퀘어 리서치센터는 최근 ‘2025-2026 부동산시장 종합분석보고서’를 통해 DC부문의 지난해 움직임과 2026년 전망에 대해 발표했다.
대한민국 정부는 지난 2025년 7월 AI DC를 차세대 국가 사회간접자본(SOC)으로 지정하고 지원을 예고했다. 글로벌 흐름 또한 이와 크게 다르지 않다. 미국에서는 2029년까지 DC·인프라 개발에 약 736조원(5,000억달러)을 투입하는 ‘스타게이트 프로젝트’를 발표하며 인프라 확보에 열을 올리고 있다.
이러한 흐름에 힘입어 글로벌 DC시장 규모는 2023년 약 518조원(3,728억달러)에서 2029년 약 867조원(6,241억달러)까지 성장하며 6년간 약 350조원 상승할 것으로 예상된다.
국내 시장 연평균 20% 이상 고성장
국내 민간 DC시장 역시 스마트폰 보급이 본격화된 2010년부터 연평균 20.3%씩 성장하며 가파르게 상승하고 있다. 특히 팬데믹 이후 5G·AI 등 ICT기술이 발달하면서 자산운용사와 오퍼레이터들의 시장진입이 크게 늘었다.
과거에는 업무시설이나 공장 등으로 상이하게 관리되던 건축용도도 2018년 건축법 시행령 개정을 통해 체계적인 관리가 가능해졌다. 최근에는 서울 내 주요 업무권역 및 가산디지털단지와 같은 업무시설 밀집지역에서 기존 시설을 DC로 용도 변경하는 사례들도 발생하고 있다.
DC 인허가 추이는 2019년 이후 꾸준히 증가 추세였으나 2023년부터 전력계통영향평가와 분산에너지 활성화 특별법 제정으로 인해 감소돼 2025년 9월 인허가건수는 10건으로 2024년의 절반 수준에 불과했다. 다만 2020년부터 국내 자산운용사들이 DC 개발에 진입하기 시작하면서 실물 DC뿐만 아니라 DC 개발부지의 손바뀜이 발생했다. 이로 인해 인허가 및 공급예정물량에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.
전력예비율 5%⋯ 개발이슈 해소 시급
DC산업은 꾸준히 성장가도를 달리고 있지만 해결해야 할 과제도 만만치 않다. 가장 크게 드러난 문제는 전력공급이다. 전국 전력예비율은 10%를 하회하고 있다. 특히 수요가 집중된 수도권 예비율은 5% 수준에 불과해 전력분산 필요성이 강력히 제기되고 있다.
고전력시설이면서 동시에 통신속도 확보를 위한 도심지 구축이 주류인 DC에 있어서 수도권 전력문제는 가장 큰 장벽으로 자리잡고 있다.
지역주민 반대 또한 개발의 주요변수다. △전자파 △소음 △열섬현상 등에 대한 우려로 인해 안양·용인·김해 등 계획이 철회되거나 착공이 지연되는 사례가 빈번하게 발생하고 있다.
AI산업 성장으로 인한 수요증가에 대응하기 위해서는 이러한 문제점들에 대한 대응방안을 마련해야하는 상황이다.
AI·엣지 등 차세대 솔루션 주목
향후 시장은 고성능 연산에 최적화된 AI DC와 규제 사각지대를 공략한 엣지 DC를 중심으로 재편될 것으로 보인다. 일반적인 DC의 랙 전력밀도가 7.1kW 수준인 반면 AI DC는 30~60kW에 달하는 고밀도 전력을 소모하며 이를 식히기 위해 에어쿨링이 아닌 리퀴드쿨링방식을 주로 채택하고 있다.
또한 소규모 전력을 사용해 관련 법이나 시행령의 평가를 받지 않는 엣지 DC가 서울 내 대안으로 검토되고 있다.
기존 엣지 DC는 통신속도 최적화를 위해 각 지역에 배치한 소규모 DC를 중간 매개체로 활용하는 개념에서 탄생한 표현이다. 하지만 현재 국내에서는 관련 법안을 회피하기 위해 1~2개의 랙만 배치한 마이크로 DC가 새로운 ‘엣지 DC’로서 자리잡아가고 있다.
현재 DC는 단순한 저장소가 아닌 AI시대를 견인하는 핵심 국가시설로 진화하고 있다. 폭발적인 수요에 대응하는 시장확대가 진행중이지만 해결해야 할 과제들 역시 많이 남아있다. 단순히 입지만을 확보하는 것이 아닌 안정적인 전력자립도와 기술적 효율성이 자산가치를 결정하는 핵심지표가 될 전망이다.
