아시아·태평양(APAC)의 데이터센터 개발파이프라인이 2026년 상반기 26.5GW로 사상 최대치를 기록했다. 하이퍼스케일러와 클라우드 사업자, AI 플랫폼 기업들의 인프라 투자가 확대되며 상반기에만 7.1GW가 새롭게 추가돼, 반기 기준 역대 최대 증가폭 중 하나를 기록했다.

 

특히 데이터센터 투자의 핵심 제약요인이 기존 토지 확보에서 전력 확보와 송전망, 물, 냉각 등 인프라 전반으로 확대되면서 시장의 성장축도 기존 핵심도시에서 전력과 부지를 확보할 수 있는 신흥시장으로 이동하는 모습이 뚜렸하다.

 

글로벌 부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)가 최근 발간한 ‘Asia Pacific Data Centre H1 2026 Update’에 따르면 2026년 상반기 APAC지역에서 새롭게 운영을 시작한 데이터센터 IT용량은 약 1,372MW에 달했다. 같은 기간 개발파이프라인에는 무려 7,103MW가 새롭게 추가됐다. 공급이 대폭 증가했음에도 전체 공실률은 2025년 하반기 10.9%에서 올해 상반기 10.3%로 오히려 낮아졌다. AI와 클라우드 수요가 신규 공급을 빠르게 흡수하고 있다는 의미다.

 

결국 전력 가용성이 데이터센터산업의 결정적 병목으로 부상하고 있으며 AI·클라우드 투자가 이제 단순한 계획단계를 넘어 전력 확보 여부가 실제 프로젝트 실행속도를 결정하는 단계로 진입했다. 특히 기존 하이퍼스케일러뿐만 아니라 AI 컴퓨팅자원을 전문적으로 공급하는 네오클라우드(Neocloud)가 새로운 수요층으로 등장하면서 데이터센터 개발도 포화된 핵심도시에서 도시 외곽과 신규지역으로 확산되고 있다.

 

앤드류 그린(Andrew Green) 쿠시먼앤드웨이크필드 아·태지역 데이터센터그룹 총괄은 “아시아·태평양의 AI 및 클라우드 투자는 전력 제약 속에서도 빠르게 실행되는 국면에 접어들었다”라며 “과제는 점점 더 차세대 AI 워크로드를 뒷받침할 전력 인프라 확보에 있다”고 밝혔다. 이어 “과거 데이터센터는 커넥티비티를 중심으로 조성됐지만 이제는 대규모 전력 공급이 가능한 시장으로 확장이 이동하고 있다”라며 “이는 지역 내 새로운 성장 축을 만들어내며 전통적인 데이터센터 허브를 넘어선 투자를 가속화하고 있다”고 덧붙였다.

 

 

개발파이프라인 26.5GW… 동남아 건설물량 절반 차지

2026년 상반기 기준 APAC 데이터센터 개발파이프라인은 총 2만6,455MW까지 확대됐다. 이중 실제 공사에 들어간 용량은 4,764MW, 계획단계는 2만1,691MW다. 반년 동안 개발파이프라인이 7,103MW 증가한 것은 APAC시장에서 손꼽히는 대규모 증가폭이다.

 

특히 동남아시아의 약진이 두드러진다. APAC 전체 건설 중 데이터센터의 약 절반인 2,382MW가 동남아에 집중돼 있다. 국가별로는 말레이시아가 1,039MW로 가장 많으며 태국이 859MW로 뒤를 이었다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 현재 파이프라인과 개발속도를 감안할 경우 호주·인도·일본·말레이시아가 2028년까지 각각 2GW를 넘어서는 시장으로 성장할 것으로 전망했다.

 

일본 역시 상반기에 293MW의 신규 운영용량을 추가해 국가 전체 운영용량이 약 1.8GW에 도달했다. 이에 따라 인도를 다시 제치고 중국 본토에 이어 APAC에서 두 번째로 큰 운영시장에 올라섰다. 인도 비사카파트남(Vizag)에서는 데이터센터 개발용 토지취득이 급증하면서 향후 약 3GW를 건설할 수 있는 잠재력까지 확보된 것으로 조사됐다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 향후 데이터센터 투자방향에 대해 “확장 가능한 전력, 개발 가능한 토지와 견고한 네트워크 연결성을 제공할 수 있는 시장에 투자가 집중될 것”이라며 “결국 AI시대 데이터센터 경쟁력은 서버나 GPU만이 아니라 이를 수용할 수 있는 에너지·냉각·네트워크 인프라를 얼마나 신속하게 구축할 수 있느냐에 의해 좌우될 것”이라고 전망했다.

 

 

조호 ‘Powerhouse’ 선두… 운영·개발 합계 4GW 돌파

쿠시먼앤드웨이크필드는 APAC 30개 데이터센터시장을 성장단계에 따라 △Powerhouse △ Established △Developing △Emerging 등으로 구분하고 있다. 최상위인 Powerhouse에는 조호, 도쿄, 베이징, 시드니, 뭄바이가 포함됐다. 운영용량과 사업자 규모, 장기 성장성 등을 종합적으로 고려한 분류다.

 

이중 말레이시아 조호의 성장세가 압도적이다. 조호의 운영 IT용량은 2025년 하반기대비 24% 증가한 1,110MW로 확대됐으며 건설 중 용량은 315MW에서 602MW로 거의 두 배 늘었다. 계획용량도 19% 증가한 2,486MW를 기록했다. 운영·건설·계획을 모두 합치면 4GW를 넘어 APAC 최대 데이터센터시장으로 부상했다.

 

더욱 주목되는 것은 공급 확대에도 불구하고 공실률이 0.7%에 불과하다는 점이다. 상반기 212MW 이상의 신규 용량이 시장에 공급됐지만 사실상 즉시 흡수됐다. 개발파이프라인만 3,088MW에 달한다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “조호가 더 이상 신흥 하이퍼스케일 목적지가 아니라 APAC에서 가장 활발한 데이터센터시장 중 하나로 전환됐다”고 평가했다.

 

싱가포르-조호 특별경제구역(JS-SEZ)을 기반으로 싱가포르의 제한된 토지와 전력용량을 보완하는 역할도 강화되고 있다. Alibaba Cloud의 신규 클라우드리전 개설, AirTrunk의 280MW 추가투자 등 글로벌사업자의 투자도 이어지고 있다.

 

다만 폭발적인 성장으로 전력과 물 문제가 수면 위로 떠오르고 있다. 조호는 최근 데이터센터의 PUE(Power Usage Effectiveness)와 WUE(Water Usage Effectiveness) 기준을 강화하고 있으며 최소 전력이용률, 대체용수 확보, 재생에너지 이용 등에 대한 요구도 높이고 있다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “향후 승인속도는 다소 완화될 수 있지만 이러한 조치는 데이터센터 생태계의 질과 장기 회복력을 높일 것”이라며 “단순히 많은 데이터센터를 유치하는 정책에서 고효율·고부가가치 데이터센터를 선별하는 정책으로 전환되고 있는 셈”이라고 분석했다.

 

싱가포르 ‘양보다 질’… 저탄소전력 50% 요구

조호의 급성장은 역설적으로 싱가포르의 정책변화를 보여준다. 싱가포르는 토지와 전력 제약으로 무제한적인 데이터센터 개발보다 고효율·고부가가치 프로젝트를 선별하는 전략을 강화하고 있다.

 

2025년 말 시작된 두 번째 데이터센터 용량배정 프로그램인 DC-CFA2를 통해 최소 200MW의 신규용량을 공급하되 신청사업자는 AI·디지털전환 기여도와 인프라 회복력, 연결성, 지속가능성 등을 평가받는다. 선정사업은 BCA·IMDA의 Green Mark Platinum을 취득하고 SS 715:2025 에너지효율기준을 충족해야 하며 사용전력의 최소 50%를 적격 저탄소에너지 방식으로 조달해야 한다.

 

싱가포르의 현재 운영용량은 1,068MW이지만 건설 중인 용량은 25MW, 계획용량도 207MW에 그친다. 공실률은 4.8%다. 공급규모를 무작정 확대하기보다 제한된 전력과 토지에서 데이터센터의 경제적 가치를 극대화하는 방향으로 정책을 전환한 것이다.

 

방콕, 운영 134MW… 건설만 ‘859MW’

태국 방콕은 APAC시장 중 가장 극단적인 성장구조를 보이고 있다. 운영용량은 아직 134MW에 불과하지만 건설 중인 용량이 무려 859MW, 계획용량은 1,225MW다. 개발파이프라인만 2,084MW로 2025년 하반기대비 거의 두 배 증가했다.

 

건설용량은 반년 동안 148%, 계획용량은 74% 증가했다. 보고서의 2030년 성장배수 전망도 16.6배로 주요 조사시장 가운데 가장 높은 수준이다.

 

Google은 방콕에 3개 Availability Zone으로 구성된 신규 Cloud Region을 개설했으며 Microsoft 역시 태국 클라우드·AI 인프라 확대에 10억달러 이상을 투자하기로 했다. NTT는 Bangkok 4 데이터센터를 위해 B.Grimm Power와 100MW 규모의 전력구매계약을 체결했으며 촌부리지역에서도 신규 캠퍼스 개발에 착수했다.

 

태국 투자위원회(BOI)는 동시에 데이터센터 투자지원 기준을 강화했다. 단순 세제혜택을 통한 양적 유치에서 벗어나 에너지효율, 첨단컴퓨팅 역량, 인력양성, 국내경제 기여도 등을 평가해 고부가가치 데이터센터를 유치하겠다는 전략이다.

 

자카르타 개발파이프라인, 운영용량 5배

인도네시아 자카르타 역시 대규모 프로젝트가 본격적인 실행단계로 접어들고 있다. 운영용량은 11% 증가한 356MW이지만 건설 중 용량은 두 배 이상 확대된 395MW, 계획용량은 45% 증가한 1,304MW를 기록했다. 총 개발파이프라인 1,699MW는 현재 운영용량의 약 5배에 달한다.

 

자카르타에 이어 바탐도 새로운 성장축으로 등장하고 있다. AI용 고밀도 랙이 확산되면서 사업자들이 고밀도 서버와 첨단 냉각기술을 수용할 수 있는 데이터센터 구축에 나서고 있으며 경제특구와 세제혜택, 싱가포르와의 지리적 인접성이 바탐의 경쟁력으로 작용하고 있다.

 

특히 바탐의 운영용량은 올해 상반기 43MW에서 82MW로 89% 급증했다. 보고서에는 50억달러 규모 AI데이터센터와 Firmus Technologies의 2034년까지 Nvidia GPU 17만개 도입계획 등도 소개됐다.

 

 

도쿄, 공실률 4.4%… 기존 DC 고밀도화

도쿄는 운영용량이 2025년대비 18% 증가해 1,397MW에 도달했다. 그러나 건설 중 용량은 220MW로 오히려 4% 줄었으며 계획용량도 1,724MW로 1% 증가하는 데 그쳤다. 이는 수요부진 때문이 아니다. 오히려 토지 부족과 전력 병목으로 신규 개발이 쉽지 않은 가운데 신규용량이 공급돼도 공실률은 4.4%까지 하락했다. 이에 따라 도쿄시장에서는 신규 데이터센터 건설만큼 기존 시설의 고밀도화와 전력 최적화가 중요해지고 있다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “하이퍼스케일 클라우드사업자가 고밀도 랙과 고성능 냉각시스템을 적용할 수 있는 AI-ready 데이터센터를 선호하면서 기존 캠퍼스 Retrofit과 가용전력의 효율적인 활용이 새로운 개발방식으로 부상하고 있다”고 분석했다.

 

IIJ·NTT DATA·Hibiya Engineering이 도시지역 및 기존시설을 대상으로 공랭과 액체냉각을 결합한 모듈러 엣지데이터센터를 공동 검증하고 있는 것도 이 같은 변화의 일환이다. NTT Facilities는 하이퍼스케일 데이터센터의 설계·건설기간을 최대 약 50% 단축하는 모듈러 건설방식 개발을 추진하고 있다.

 

 

서울 663MW… 공실률 1.1% ‘공급 빠듯’

한국 데이터센터시장은 AI인프라 확대와 함께 꾸준히 성장하고 있다. Greater Seoul 기준 올해 상반기 운영 IT용량은 전년말대비 62MW, 10% 증가한 663MW로 집계됐다. 건설 중 용량은 231MW, 계획용량은 686MW다.

 

특히 코로케이션 공실률이 1.1%에 불과하다. 조사대상 주요 시장 중 조호 0.7%에 이어 매우 낮은 수준으로, 수도권 데이터센터 가용공급이 상당히 타이트하다는 점을 보여준다. 운영 데이터센터는 56개, 사업자는 26개로 집계됐다.

 

운영용량은 2023년 453MW에서 2024년 520MW, 2025년 601MW, 2026년 상반기 663MW로 지속 확대됐다. 반면 계획용량은 지난해 말 698MW에서 올해 상반기 686MW로 소폭 감소했다. 일부 계획사업이 착공단계로 이동하면서 신규 계획을 추가하는 단계보다 기존 프로젝트를 실제 공급으로 전환하는 단계가 강조되고 있다는 것이 보고서의 평가다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 성장전망에 따르면 서울의 데이터센터 운영용량은 2030년까지 현재의 2.4배 수준으로 확대될 가능성이 있다. 현재 서울은 한국 전체 운영용량의 78.2%, APAC 운영용량의 4.4%를 차지한다.

 

AI 전환도 빠르다. 보고서는 Naver의 Nvidia B200 GPU 4,000개 규모 AI클러스터 구축, Upstage의 최대 AMD MI355 GPU 1만개 도입계획 등을 국내 AI인프라 확대사례로 제시했다. 안산·부산·완주 등 수도권 외 지역에서도 신규 AI인프라 프로젝트가 확대되면서 한국 데이터센터시장이 기존 수도권 중심구조에서 점차 다극화되고 있다고 평가했다.

 

특히 보고서는 한국 정부가 2035년까지 18.4GW 규모 데이터센터 인프라 구축을 목표로 하는 AI산업 전략을 추진하고 있다는 점을 언급하며 향후 대규모 개발의 전제조건으로 전력망과 물을 지목했다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “전력공급과 송전용량, 물 가용성이 다음 성장단계를 지속하는 데 갈수록 중요한 고려요인이 될 것”이라고 전망했다.

 

AI DC 경쟁, ‘MW 확보’서 ‘전력·물·냉각 최적화’ 경쟁으로

이번 보고서에서 가장 뚜렷하게 드러나는 변화는 APAC 데이터센터시장의 경쟁기준이 단순한 데이터센터 보유용량 확대에서 인프라 실행능력으로 전환되고 있다는 점이다.

 

조호는 전력과 부지를 기반으로 대규모 프로젝트를 빠르게 건설단계로 전환하고 있지만 PUE·WUE와 물 문제가 새로운 제약요인으로 등장했다. 싱가포르는 신규 데이터센터에 고강도 에너지효율과 저탄소전력 조달요건을 요구하고 있으며 도쿄는 전력·토지 부족에 대응해 기존 데이터센터 고밀도화와 액체냉각, 모듈러 방식을 확대하고 있다.

 

델리 역시 AI 데이터센터의 물 사용 문제가 커지면서 물효율 냉각과 입지전략이 설계의 핵심으로 부상했다. 보고서는 지속가능성이 더 이상 설계 이후 검토하는 요소가 아니라 데이터센터 계획 초기부터 고려해야 하는 핵심요소로 바뀌고 있다고 지적했다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “결국 AI시대 데이터센터 개발에서 전력계통과 토지, 네트워크는 물론 고밀도 랙을 처리하는 냉각시스템, 물 사용량, 재생에너지 조달, PUE·WUE 등 에너지·자원 효율성이 프로젝트 성패를 좌우하는 핵심 인프라로 부상하고 있다”라며 “신규 데이터센터가 GW단위로 대형화될수록 이러한 설비·에너지 인프라를 동시에 확보할 수 있는 지역으로 투자가 이동할 가능성이 높다”고 강조했다.

 

한편 이번 보고서의 데이터센터 용량은 IT Load 기준이며 하이퍼스케일 클라우드, 코로케이션, 엣지 및 통신사업자 데이터센터를 대상으로 한다. 기업 자체사용(Captive) 및 ICT시설은 집계에서 제외됐다. ‘운영(In Operation)’은 가동 중인 임대·공실 용량을 모두 포함하며 ‘건설 중(Under Construction)’은 현장공사가 시작된 용량, ‘계획(Planned)’은 사업자가 투자 및 개발계획을 발표했지만 아직 현장공사가 시작되지 않을 수 있는 용량을 의미한다.