AI와 클라우드서비스 확산에 대응하기 위해 한국 콜로케이션 데이터센터시장에 2030년까지 약 136억달러의 CapEx가 필요할 것으로 전망됐다. 한국은 부지를 포함한 데이터센터 MW당 개발비가 약 1,300만달러로 아시아·태평양지역에서 세 번째로 높은 시장으로 평가됐다. 높은 개발비에도 개발원가수익률(YoC: Yield on Cost)은 약 9~10%로 전망돼 투자매력은 유지될 것으로 분석됐다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 발간한 ‘2026 아시아·태평양 데이터센터 투자현황(Asia Pacific Data Centre Investment Landscape)’을 통해 한국의 콜로케이션 데이터센터 개발 파이프라인을 지원하는 데 2030년까지 약 136억달러가 필요하다고 밝혔다.

 

한국시장의 연간 콜로케이션 임대수입은 2030년 약 41억달러에 이를 전망이다. 2026년 상반기 기준 사전임대된 데이터센터 용량도 약 255MW를 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 이를 성숙시장인 한국에서도 입주기업의 컴퓨팅·데이터처리 인프라 수요가 지속되고 있음을 보여주는 지표로 평가했다.

 

이번 분석은 한국을 포함한 아·태지역 14개 시장의 콜로케이션 용량을 대상으로 진행됐다. 기업이나 하이퍼스케일러가 직접 소유·운영하는 자체 구축 데이터센터는 투자비와 시장규모 산정에서 제외됐다.

 

 

韓 MW당 개발비 아·태 3위

한국은 데이터센터 수요와 임대수입이 증가하는 동시에 높은 토지비와 건설비를 감당해야 하는 시장으로 나타났다. 부지를 포함한 한국 데이터센터의 평균 개발비는 MW당 약 1,300만달러로 추산됐다. 보고서가 비교한 아·태지역 14개 시장 중 일본과 싱가포르에 이어 세 번째로 높은 수준이다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 CapEx 산정은 50MW 용량의 다층형 하이퍼스케일 데이터센터를 기본모델로 삼고 있으며 약 4만500m² 규모의 부지와 비례 배분한 토지비를 포함한다. 높은 개발비에도 한국 데이터센터의 YoC는 약 9~10%로 예상됐다. 이는 아·태지역 평균과 대체로 비슷하며 일부 성숙시장보다 높은 수준이다.

 

YoC는 데이터센터에서 발생하는 순영업소득을 토지비와 건설비를 포함한 총개발비로 나눈 지표다. 이번 수익률 분석은 50MW 규모의 액체냉각형 맞춤형(Build-to-Suit) AI 데이터센터를 가정했으며 콜로케이션 임대수입만 반영한 무차입 기준 추정치다. 크로스커넥트와 인터넷, 초기 설치비, 부가서비스 수입 등은 제외됐다.

 

최용준 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 오피스부문 총괄 상무는 “데이터센터는 한국의 디지털경제와 AI 생태계를 뒷받침하는 핵심 인프라로 점점 더 인정받고 있다”라며 “AI 컴퓨팅과 클라우드서비스, 디지털전환 수요가 가속화되면서 투자자의 관심은 장기적인 확장성과 운영탄력성, 안정적인 전력 인프라 접근성을 제공할 수 있는 고품질 데이터센터 자산으로 이동하고 있다”고 밝혔다.

 

 

AI-ready DC, 공랭식대비 투자비 25~35%↑

AI 인프라는 데이터센터 용량만 확대하는 것이 아니라 전력·냉각·건축설계와 투자비 구조까지 바꾸고 있다. GPU 기술의 빠른 진화로 랙당 전력밀도와 냉각 요구조건이 지속적으로 높아지면서 현재 설계한 시설이 차세대 AI 하드웨어를 수용하지 못할 위험도 커지고 있다. 이에 따라 투자단계부터 설비의 유연성과 모듈화, 향후 증설 가능성을 확보하는 것이 핵심요건으로 부상했다.

 

보고서는 액체냉각을 적용한 AI-ready 데이터센터가 기존 공랭식 데이터센터보다 통상 25~35% 높은 CapEx를 요구한다고 분석했다. 전력과 냉각, 랙밀도, 건물설계 기준이 빠르게 변화하면서 입지뿐만 아니라 사양변경과 기술적 노후화 위험을 관리하는 능력도 투자매력을 결정하는 요인이 됐다는 평가다.

 

데이터센터 개발비는 같은 국가와 도시에서도 설비구성에 따라 크게 달라질 수 있다. 랙밀도와 냉각아키텍처, 이중화 수준, 내부 구축사양에 따라 개발비 격차가 50% 이상 벌어질 수 있으며 전력확보 여부와 확장성, 입주기업, 계약기간 등에 따라 임대료도 35% 이상 차이가 날 수 있다.

 

특히 서울은 싱가포르, 도쿄와 함께 전력공급이 제한된 대표적인 공급제약시장으로 꼽혔다. 제한적인 전력용량과 강한 하이퍼스케일·AI수요가 프리미엄 임대료를 지지하면서 높은 건설비에도 개발사업의 경제성을 뒷받침하고 있다.

 

아·태 DC용량 2030년까지 2.7배

한국의 투자확대는 아·태지역 전체 데이터센터시장의 가파른 성장과 맞물려 있다. 아·태지역 데이터센터는 건설 중 및 계획단계 용량을 합쳐 2만6,000MW 이상의 개발 파이프라인을 보유하고 있다. 이 파이프라인을 토대로 전체 데이터센터 용량은 2030년까지 현재의 2.7배로 확대될 전망이다.

 

2026년 현재 아·태지역 운영용량은 1만5,135MW다. 건설 중인 용량은 4,764MW, 계획단계 용량은 2만1,691MW로 집계됐다. 이는 미주지역의 2.6배, 유럽·중동·아프리카지역의 2.3배를 웃도는 성장 전망이다.

 

최근 1년간 아·태지역에서 2,200MW 이상의 콜로케이션 용량이 새로 가동됐지만 공실률은 11.0%에서 10.3%로 오히려 낮아졌다. 공급 증가보다 AI와 클라우드 수요가 더 빠르게 확대되고 있음을 의미한다.

 

콜로케이션 개발 파이프라인은 전년대비 8,200MW 이상 늘어난 2만2,745MW를 기록했다. 전체 계획용량 중 콜로케이션사업자 비중은 86%인 반면 하이퍼스케일러 자체 구축은 14%에 그쳤다. 하이퍼스케일 클라우드기업들이 대규모 시설을 직접 건설하기보다 전문운영사의 용량을 임차하는 비중을 늘리고 있는 것으로 풀이된다.

 

 

사전임대, 전년比 115% 급증

전력과 토지, 인허가 확보가 어려워지면서 데이터센터 사전임대는 단순한 공간예약을 넘어 사업개발과 금융조달의 전제조건으로 전환되고 있다.

 

아·태지역에서 사전임대된 개발용량은 7.8GW 이상으로 전년대비 115% 증가했다. 운영사와 하이퍼스케일 고객이 시설의 서비스 개시 이전부터 장래 전력용량과 데이터홀을 선점하는 움직임이 확산된 결과다.

 

보고서는 많은 시장에서 데이터센터 건물을 확보하는 것보다 향후 이용할 수 있는 전력용량을 확보하는 것이 더 중요해졌다고 진단했다. 토지와 전력, 인허가, 공급망 문제로 개발기간이 길어지면서 수요기업도 증설계획의 위험을 줄이기 위해 수년 앞서 용량을 계약하고 있다.

 

AI 워크로드에 대응할 전력밀도와 냉각조건이 사업자마다 달라지고 있는 점도 사전임대를 촉진한다. 운영사는 장기계약을 통해 투기적 개발위험을 낮출 수 있으며 입주기업은 자사 기술요건과 확장계획을 반영한 맞춤형 인프라를 확보할 수 있다.

 

 

2030년 아·태 DC 자산가치 9,500억달러

아·태지역 데이터센터의 연간 콜로케이션 임대수입은 2030년 660억달러를 넘어설 전망이다. 일본과 호주는 각각 100억달러 이상, 말레이시아는 94억달러의 연간 임대수입을 창출할 것으로 예상됐다.

 

용량확대와 임대수입 증가를 기반으로 아·태지역 14개 시장에서 운영 중인 데이터센터 자산가치는 2030년 9,500억달러를 넘어설 것으로 추산됐다. 같은 기간 지역 개발 파이프라인을 지원하기 위해 필요한 누적 CapEx는 2,800억달러에 이른다.

 

아·태지역은 전 세계 인구의 60% 이상을 보유하고 있지만 운영 중인 데이터센터 용량 비중은 22%에 불과하다. 2026년 상반기 기준 아·태지역 데이터센터 1MW당 인구는 약 24만7,700명으로 세계평균 10만6,800명의 두 배를 웃돈다. 현재 개발 파이프라인이 모두 완공돼도 2030년 1MW당 인구는 약 9만1,000명에 이를 것으로 예상돼 중장기적인 인프라 확충 여력이 남아 있는 것으로 분석됐다.

 

 

프리테시 스와미 쿠시먼앤드웨이크필드 아·태 데이터센터그룹 리서치·컨설팅 총괄은 “아시아·태평양지역은 여전히 전 세계에서 가장 매력적인 디지털 인프라 투자기회 중 하나”라고 평가했다.

 

한국시장에서도 데이터센터의 투자경쟁력은 단순한 건축물이나 입지보다 확보된 전력용량과 AI 대응성, 냉각인프라, 증설 유연성, 입주기업의 신용도에 의해 좌우될 전망이다. 특히 고밀도 AI 서버를 수용할 액체냉각과 전력인프라를 어느 시점에 어떤 사양으로 구축할 것인지가 초기 CapEx뿐만 아니라 임대료와 장기 자산가치까지 결정하는 핵심요소로 부상하고 있다.