EAN 테크놀로지(대표 신지웅)와 GRESB Korea(한국대표 김윤진)는 지난 3월24일 삼성동 COEX 세미나실에서 ‘GRESB AP 트레이닝 프로그램 킥오프 이벤트’를 개최했다고 밝혔다.

 

최근 글로벌 부동산 투자시장에서 ESG성과와 투명성에 대한 요구가 빠르게 확대되고 있으며 그 중심에서 GRESB는 중요한 글로벌기준으로 자리 잡고 있다. 이에 따라 EAN 테크놀로지와 GRESB Korea는 국내 GRESB AP 공식 교육프로그램의 공식 런칭을 알리고자 킥오프 이벤트를 마련했다.

 

이날 행사는 GRESB AP 트레이닝프로그램의 공식 런칭과 함께 △부동산 △금융 △건설 △운영 △컨설팅 등 각 분야 전문가들이 한자리에 모여 GRESB 활용전략과 최신 동향을 공유했다.

 

 

최창호 한국그린빌딩협의회(KGBC) 회장은 축사를 통해 “최근 전 세계적으로 건물과 부동산분야에서 ESG성과의 객관적인 평가와 투명한 정보공개는 매우 중요한 과제로 부상하고 있다”라며 “이러한 흐름 속에서 GRESB는 글로벌 투자자와 자산운용사들이 널리 활용하는 대표적인 ESG 벤치마킹으로 자리잡고 있다”고 말했다.

 

이어 “국내 부동산산업의 지속가능성을 높이는 데 GRESB가 중요한 역할을 하리라 기대한다”라며 “특히 이번 GRESB 교육프로그램 출범은 국내 부동산 건설 운용산업이 글로벌 ESG기준에 보다 체계적으로 대응하고 전문인력을 양성하는 양분이 될 것”이라고 덧붙였다.

 

최창호 회장은 “앞으로도 KGBC도 이와 관련해 건물분야의 지속가능성과 ESG 확산을 위해 다양한 기관들과 협력해 나가겠다”라며 “GRESB 교육프로그램 출범을 다시 한 번 축하드린다”고 전했다.

 

박진철 대한건축학회 회장은 축사를 통해 “인류의 발전과정에는 늘 건축이 함께 했으며 탄소중립과 녹색건축이 주목받는 요즘 ESG가 핵심과제로 부상하고 있지만 국내는 아직 흉내만 내는 수준”이라며 “이런 상황 속 GRESB AP 교육프로그램 출범은 건설산업 성장의 큰 동력이 될 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

이어 “건축학회도 건설분야 전 과정을 아우르고 있는 학회이기에 교육프로그램에 많은 노력을 기울이고 있다”라며 “GRESB 교육프로그램을 통해 국내에도 지속가능한 건축생태계가 조성될 수 있도록 노력하겠다”고 강조했다.

 

축사에 이어 △GRESB AP 트레이닝프로그램 소개(신지웅 EAN 테크놀로지 대표) △GRESB 활용사례 소개(여경선 마스턴투자운용 상무) △GRESB 2026(김윤진 GRESB 한국대표) 등의 발표가 진행됐다.

 

“부동산 ESG 패러다임 변화… GRESB AP 트레이닝 통한 전문가 양성 전략 추진”

신지웅 EAN 테크놀로지 대표는 GRESB AP 트레이닝프로그램에 대해 소개했다. 글로벌 부동산시장의 ESG(환경·사회·지배구조) 공시 의무화 로드맵이 가시화되며 자산가치 재편에 따른 선제적 대응의 중요성이 커지고 있다.

 

지난 2월 공개된 ESG 확대 로드맵 초안에 따르면 2028년부터 자산 30조원 이상 코스피 상장사를 시작으로 ESG공시가 단계적 의무화된다. 특히 2031년부터는 공급망 전체를 아우르는 스코프 3(Scope 3) 공시까지 적용될 예정이다.

 

이러한 변화는 단순한 규제를 넘어 탄소배출 프로파일에 따른 ‘브라운 디스카운트(Brown Discount)’ 리스크를 관리하고 에너지효율화를 통한 ‘그린 프리미엄(Green Premium)’을 확보해 포트폴리오의 가치를 재정립해야 하는 기점으로 작용하고 있다.

 

부동산 ESG의 진화단계는 개별 건물의 친환경성능을 평가하던 1단계를 넘어 운영데이터를 실시간으로 관리하는 2단계, 그리고 자산 포트폴리오 전체를 글로벌 표준으로 벤치마킹하는 3단계인 GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)시대로 진입했다.

 

GRESB는 현재 17만개 이상의 자산이 참여하는 세계 최대 부동산 ESG 평가플랫폼으로, 투자자들은 이를 통해 매수·매각단계의 실사를 진행하거나 조달금리 인하 및 자산가치 상승의 근거로 활용하고 있다.

 

특히 기존 운영자산에 대한 '퍼포먼스(Performance)' 평가뿐만 아니라 설계 및 시공단계의 지속가능성을 다루는 '디벨롭먼트(Development)' 평가 비중이 확대되면서 전 생애주기에 걸친 ESG역량 증명이 필수적인 요소가 됐다.

 

시장수요에 발맞춰 부동산자산의 ESG가치를 전문적으로 관리하고 증명할 수 있는 GRESB AP의 역할이 대두되고 있다. GRESB AP는 조직 내에서 △에너지 △탄소 △물 △폐기물 등 운영데이터를 수집·검증하고 ESG정책 문서화 및 거버넌스구조를 설계하는 핵심 전문가다.

 

개별 건물성능에 집중하는 LEED AP와 달리 GRESB AP는 자산 포트폴리오 전체의 투자가치와 데이터관리 체계에 특화된 역량을 요구받는다. 현재 국내시장은 글로벌요구에 비해 전문가층이 얇아 블루오션으로 평가받으며 △건설사 △자산운용사 △FM사 등 부동산 밸류체인 전반에서 이들의 희소성과 가치는 더욱 높아질 전망이다.

 

이에 따라 실질적인 업무 전문성을 확보하기 위한 ‘GRESB AP 트레이닝프로그램’이 본격적으로 가동된다. 이번 프로그램은 단순한 자격증 취득을 넘어 이론과 실무를 연결하는 이틀간 인텐시브 코스로 구성되며 GRESB 평가체계 파악부터 △시험전략 공유 △케이스 스터디 워크숍 등이 진행된다.

 

신지웅 EAN 테크놀로지 대표는 “특히 국내 ZEB인증을 비롯해 K-ESG와 K-택소노미 등 관련 제도와 연결성을 확보해 통찰력을 제공하며 전문가 네트워크인 ‘유지(UG) 포럼’을 통해 지속적인 트렌드 업데이트와 커뮤니티 활동을 지원할 예정”이라며 “이를 통해 배양된 전문가들은 데이터관리 체계를 내재화함으로써 펀드 운영비용을 절감하고 투자자 대응력을 높여 탄소중립시대에 부합하는 부동산금융의 새로운 표준을 선도할 것”이라고 밝혔다.

 

“ESG 프레임워크 구축·GRESB 내재화 통한 대체투자 경쟁력 강화”

여경선 마스턴투자운용 상무는 GRESB 활용사례에 대해 소개했다. 마스턴운용의 ESG 변천사와 기후리스크 관리시스템, 글로벌 부동산 지속가능성 평가인 GRESB 대응을 위한 내재화 전략을 상세히 공유했다.

 

마스턴운용의 ESG 행보는 지난 2022년 ‘ESG 랩(LAB)’이라는 자발적 활동에서 시작돼 현재 전문인력을 갖춘 ESG팀과 대표가 참여하는 ESG협의체 중심의 의사결정체계로 진화했다. 이 과정에서 ESG정책과 투자 가이드라인뿐만 아니라 온실가스 배출관리 및 의결권 행사지침 등을 신속하게 마련하며 전사적인 실행력을 확보했다.

 

특히 부동산자산의 물리적 위치에 따른 기후리스크를 정밀하게 분석하기 위해 자체 플랫폼 내 ‘기후리스크 대시보드’를 구축했으며 투자 검토단계에서부터 해당 지역의 위험도와 과거 보험 사고이력 등을 데이터베이스화해 관리하고 있다.

 

이러한 데이터 중심의 접근은 투자심의(IC)단계에서 ESG 및 중대재해 체크리스트 통합으로 이어져 △설계 △시공 △운영 등에 이르는 전 생애주기 동안 리스크를 통제하는 기반이 되고 있다. 이러한 체계가 단순한 관리를 넘어 실질적인 투자수익률 제고와 직결되고 있다.

 

실제로 서울 종로구 소재 ‘콘코디언빌딩’은 2025년 GRESB평가에서 92점이라는 고득점으로 ‘5 Star’를 획득하며 글로벌수준의 지속가능성을 인정받았다. 마스턴운용은 여기서 한발 더 나아가 GRESB 대응업무를 외부 컨설팅에 의존하지 않고 내부 전문인력이 직접 수행하는 ‘내재화 전략’을 취하고 있다.

 

GRESB 평가업무의 내재화는 연간 수천만원에 달하는 펀드경비를 절감하는 동시에 운용역량을 강화해 수익자에게 더 높은 수익을 환원하는 효과를 거두고 있다.

 

여경선 마스턴투자운용 상무는 “마스턴운용은 현재 오피스자산뿐만 아니라 시흥 로지스코 물류센터 등으로 GRESB 인증범위를 넓히고 있다”라며 “향후 시장상황에 맞춰 ‘GRESB Development(개발부문)’ 평가에도 적극 참여할 계획”이라고 말했다.

 

이어 “최근 급성장하고 있는 데이터센터분야에 대해서도 내년 중 GRESB 데이터센터 평가참여를 목표로 준비하고 있어 대체투자 전 영역에 걸친 ESG경영 가속화가 기대된다”고 덧붙였다.

 

“GRESB 평가체계 고도화, 데이터기반 퍼포먼스 중심전환”
김윤진 GRESB 한국대표는 GRESB의 2026년 사업목표와 운영계획에 대해 발표했다. 글로벌 실물자산의 ESG 표준지표인 GRESB가 2026년 이후 대대적인 평가체계 개편을 예고하며 데이터의 신뢰성과 실질적인 성과(Performance) 중심의 패러다임전환을 가속화하고 있다.

 

이번 개편의 핵심은 기존의 관리지침(Management) 중심에서 벗어나 실제 에너지사용량과 온실가스배출량 등 정량적 지표의 비중을 대폭 확대하는 데 있다. 특히 투자자 관점에서 실물자산의 운영효율성을 정밀하게 분석하기 위해 2028년까지 퍼포먼스 배점 비중을 최대 75%까지 상향 조정할 계획이다.

 

기존에는 정책수립이나 보고여부 자체가 더 중요했다면 앞으로는 데이터의 품질과 제3자 검증(Verification)이 필수적인 요소로 자리 잡을 것으로 전망된다. 에너지와 온실가스부문 배점은 크게 늘어나는 반면 변별력이 낮아진 일반 관리항목과 중복되는 리스크관리지표는 점진적으로 축소될 예정이다. 이러한 변화는 단순한 선언적 ESG를 넘어 실질적인 탄소감축 액션 플랜과 이에 따른 임팩트를 측정하겠다는 글로벌투자시장의 강력한 요구가 반영된 결과로 보인다.

 

급격한 기준 강화에 따라 국내·외 자산들의 점수 하락 및 피어그룹(Peer Group) 내 순위 변동 등 변별력이 한층 강화될 것으로 전망된다. 시뮬레이션 결과에 따르면 동일 자산이라도 데이터 검증수준과 절대성과에 따라 평균 10포인트 이상의 점수 하락이 예상돼 운용사들의 치밀한 전략수립이 요구된다.

 

특히 고득점이 집중된 국내시장의 경우 이번 개편이 진정한 우량자산을 가려내는 필터링 역할을 수행하며 시장의 투명성을 한 단계 높이는 계기가 될 것으로 전망된다.

 

김윤진 GRESB 한국대표는 “향후 데이터센터와 인프라분야로 AP(Accredited Professional) 자격범위를 확대하고 초심자를 위한 ‘GRESB 레디(Ready)프로그램’을 통해 진입장벽을 낮추는 등 생태계 확장에 주력하고 있다”라며 “LG전자와 같은 솔루션 프로바이더와 파트너십을 통해 무형의 기술력을 평가에 반영하는 등 다각적인 분석체계를 구축하고 있다”고 밝혔다.

 

이어 “이러한 변화는 부동산금융과 실물시장을 연결하는 공통언어로서 GRESB의 위상을 공고히 해 업계 전문가들의 지속적인 학습과 네트워킹의 필요성을 시사한다”고 강조했다.