최근 상업용 부동산시장은 글로벌 투자기준에 부합하는 디지털인프라와 친환경기술의 융합을 기반으로 체질을 개선하고 있다. 글로벌 빅테크기업과 대형 투자은행 등 우량 임차인들은 자산을 고를 때 건물 내부의 디지털 연결성과 미래 기술 확장성을 필수 실사기준으로 활용하기 시작했다.

 

글로벌시장에서는 기술적으로 준비되지 않은 자산이 경쟁력을 잃고 가치가 하락하는 ‘스트랜디드 에셋(Stranded Asset)’ 리스크가 현실화되는 추세로 설계단계부터 운영 전체의 디지털 효율성을 검증하는 글로벌기준 도입이 그 어느 때보다 시급해졌다.

 

추세에 발맞춰 국내 상업용 부동산의 가치를 세계적 수준으로 끌어올리기 위해 어패스리질리언스는 글로벌 디지털빌딩인증제도인 ‘와이어드스코어(WiredScore)’의 국내 본격 도입을 추진해 업계의 이목을 집중시키고 있다.

 

와이어드스코어는 △건물의 디지털 연결성 △스마트 기술 인프라 △미래 기술 확장성 등을 평가하는 세계 최고 권위의 인증으로 데이터기반의 스마트인프라를 구축해 실질적인 탄소저감과 자산가치 상승을 동시에 달성하는 핵심지표로 꼽힌다.

 

류일환 어패스리질리언스 대표를 만나 글로벌시장의 필수요건으로 부상한 와이어드스코어를 국내 부동산시장에 도입하게 된 배경과 추진전략, 상업용 부동산시장의 미래 대응방향 등에 대해 들었다.

 

■ 어패스리질리언스는 어떤 기업인가

어패스리질리언스는 상업용 부동산의 가치를 △지속가능성 △웰빙 △스마트기술 등 세 가지 축에서 함께 끌어올리는 일을 하고 있다. 그간 업계에서는 △ESG △웰빙 △디지털전환 등이 따로 다뤄지는 경우가 많았다. 어패스는 이 세 영역을 더 이상 분리해서 볼 수 없다는 문제의식에서 출발했다.

 

건물이 환경에 미치는 영향과 그 안에서 일하고 생활하는 사람의 경험, 그리고 이를 뒷받침하는 기술인프라가 결국 하나의 자산가치로 수렴한다. 가장 먼저 자리 잡은 영역은 지속가능성과 웰빙분야의 글로벌인증 컨설팅이다. LEED로 대표되는 친환경인증, WELL로 대표되는 웰빙인증을 중심으로 자문을 제공하고 있다. 단순히 점수를 취득에서 끝나는 것이 아닌 실제 운영단계에서 에너지사용량이 줄고 입주자 만족도가 올라가는 결과로 이어지도록 끝까지 이끌어가는 것이 어패스의 원칙이다.

 

최근 스마트빌딩인증 영역이 빠르게 더해지고 있다. WiredScore와 SmartScore라는 글로벌 디지털 인증체계를 국내에 본격적으로 도입해 건물의 연결성과 데이터 활용수준을 객관적으로 평가받을 수 있도록 지원하고 있다. 친환경과 웰빙이 ‘사람과 환경’에 대한 답이라면 스마트기술은 그 가치를 측정하고 지속시키는 기반이다.

 

어패스의 차별점은 자산운용사와 디벨로퍼, 글로벌기업을 대상으로 ESG전략 수립부터 탄소중립 로드맵과 실행 컨설팅까지 하나의 흐름으로 묶어 제공한다는 점이다. △지속가능성 △웰빙 △스마트기술 등 세 가치를 유기적으로 엮어 국내 자산이 글로벌 투자기준에 부합하는 경쟁력을 갖추도록 돕는 파트너라고 할 수 있다.

 

■ 기존 친환경인증대비 차별성은
각 인증은 서로 다른 영역을 평가한다. LEED와 BREEAM은 △에너지효율 △자원 절감 △탄소배출 등과 같은 환경적 지속가능성을 평가한다. WiredScore와 SmartScore는 △디지털 연결성 △사용자 경험 △운영체계의 지능화 수준 등 기술기반 경쟁력을 평가한다.

 

지속가능한 건물성능은 결국 얼마나 스마트한 인프라와 관리 운영체계를 갖추고 있느냐에 따라 좌우된다. 친환경 설계로 잘 시공된 건물이라도 운영단계에서 에너지사용을 실시간으로 모니터링하고 데이터에 기반해 최적화하지 못하면 설계단계의 성능은 시간이 지날수록 희석되기 마련이다.

 

반면 스마트인프라가 충분히 갖춰진 건물은 탄소배출, 에너지효율 같은 친환경성과를 일상적으로 측정·검증·개선할 수 있다. 이런 의미에서 스마트빌딩인증은 친환경인증의 성과를 지속시키고 입증하는 운영기반의 역할을 한다.

 

미래 대응성 측면에서도 차이가 있다. 친환경인증이 설계·시공단계의 성능구현에 초점을 둔다면 스마트빌딩인증은 새로운 통신기술과 스마트시스템을 얼마나 유연하게 수용할 수 있는지, 시간이 지나도 경쟁력을 유지할 수 있는지 등을 함께 평가한다. 이에 따라 최근 자산전략은 친환경성과 디지털 경쟁력을 분리해서 보지 않고 스마트한 운영체계 위에서 지속가능한 성능이 구현되도록 두 영역을 통합적으로 확보해 가는 방향으로 발전하고 있다.

 

■ 부동산업계에서 많은 관심을 보이고 있는데
디지털인프라가 더 이상 단순한 편의요소가 아니라 자산가치와 직결되는 변수가 됐기 때문에 부동산시장에서 주목하는 것으로 보인다. 인증건물에서 임대료 프리미엄이 형성되고 공실률이 낮아지며 임차인 계약기간도 길어지는 흐름이 일관되게 나타나고 있다. 단순한 인증이 아닌 수익성과 직결된 투자지표로 작동하고 있다는 뜻이다.

 

또 하나 큰 변화는 임차인 측의 요구다. 빅테크나 글로벌 금융사들은 오피스를 고를 때 네트워크 안정성을 핵심조건으로 보고 WiredScore등급을 실사기준으로 활용하는 경우도 많다. 하이브리드 근무가 일반화된 요즘 끊김없는 연결성은 전기나 물처럼 이미 필수 인프라가 됐다고 볼 수 있다.

 

미래 자산가치 보호 측면도 중요하다. 건물이 노후화되면서 기술적으로 뒤처지는 자산, 이른바 스트랜디드 에셋이 되는 리스크를 줄이려면 처음부터 확장가능한 인프라가 구축돼 있어야 한다.

 

WiredScore는 미래 대응력을 검증해 주는 역할을 한다. 여기에 GRESB 같은 글로벌 평가체계에서도 두 인증이 공식지표로 인정받고 있어 투자자들이 자산의 지속가능성을 설명할 때 객관적인 근거로 활용할 수 있다. 자산운용사 입장에서는 △임대 경쟁력 △자산가치 △ESG대응 등을 한 번에 챙길 수 있는 유용한 인증체계다.

 

■ 실시간 데이터수집·분석 운영방식은
여기서 가장 중요한 점은 데이터를 무조건 많이 모으는 것이 아니다. 수집된 데이터가 즉각적인 의사결정에 활용되는 구조를 갖추는 것이 핵심이다. 보통 △수집 △관리 △분석 등 세 단계로 나눠 살펴볼 수 있다. 수집단계에서는 △IoT센서 △BMS △전력계측기 같은 다양한 설비에서 데이터를 수집한다. 이때 가장 중요한 것이 개방형 구조다. △BACnet △Modbus △MQTT 등 다양한 프로토콜을 동시에 받아들일 수 있어야 건물 전체의 데이터를 끊김 없이 수집할 수 있다.

 

관리단계에서는 모인 데이터가 Building OS나 데이터관리 플랫폼에서 표준화된다. 즉각적인 제어가 필요한 부분은 현장에서 빠르게 처리하고 장기 분석데이터는 클라우드로 보내는 식으로 역할이 나뉘는 것이 일반적이다.

 

분석단계가 SmartScore에서 특히 중요하게 평가하는 부분이다. 에너지사용량을 비롯해 △실내환경 △공간이용률 등의 데이터를 실시간 대시보드로 확인할 수 있게 한다. 이에 더해 이상신호가 감지되면 자동알람이나 유지보수 프로세스로 바로 연결이 가능하다.

 

더 나아가 과거 데이터를 바탕으로 에너지수요를 예측하거나 설비고장을 사전에 감지하는 예측분석까지 이어질 수 있다. 상위등급에서는 이러한 데이터를 운영자뿐만 아니라 임차인에게도 공유해 ESG 공시에 활용할 수 있도록 지원해야 한다.

 

■ 디지털트윈·예측 유지보수기술 적용방안은
디지털트윈과 예측 유지보수기술은 사실 스마트빌딩의 기술력이 어디까지 와 있는지를 보여주는 가늠자라고 할 수 있다. SmartScore Platinum 같은 최상위등급을 목표로 한다면 거의 필수적인 요소다.

디지털트윈은 단순한 3D모델이 아니다. 실제 건물과 똑같이 움직이는 실시간 가상자산이라 할 수 있다. 설계할 때 만든 BIM데이터에 운영단계의 IoT·BMS데이터를 얹어서 건물상태를 가상공간에 그대로 구현하는 개념이다. 이를 바탕으로 공간 사용패턴을 분석해 레이아웃이나 공조구역을 최적화한다. 또한 운영 시나리오를 미리 시뮬레이션해 에너지절감 효과를 사전에 검증하기도 한다.

 

예측 유지보수는 운영 측면의 핵심이다. 과거의 방식처럼 고장이 나면 고치거나 주기적으로 점검하는 것이 아닌 설비에서 발생하는 △진동 △온도 △전류 등 데이터를 실시간으로 분석해 고장징후를 미리 잡아내는 방식이다. 갑작스럽게 설비가 멈춰서 임차인이 불편을 겪는 일을 획기적으로 줄일 수 있으며 장비수명도 늘릴 수 있다.

 

디지털트윈과 예측 유지보수기술은 따로 작동하는 것이 아니다. IoT와 BMS가 데이터를 모으면 디지털트윈이 이를 시각화해 보여주고 예측 유지보수 알고리즘이 판단을 내리는 방식으로 하나의 사이클로 돌아간다. 신축 건물은 처음부터 이 구조를 갖추고 시작하는 것이 보편화됐으며 기존 건물은 핵심설비부터 예측 유지보수를 먼저 적용한 다음 점차 범위를 확장하는 추세다.

 

■ 에너지절감 등 운영비 절감효과는
스마트빌딩 인프라가 제대로 구축되면 운영비(OPEX)는 단순한 일부 절감수준을 넘어 비용구조 자체가 달라진다. 글로벌 사례를 종합해 보면 일반 건물대비 에너지사용량이 15~30%, 전체 OPEX는 10~20%까지 줄어드는 효과가 일관되게 보고되고 있다.

 

가장 큰 비중을 차지하는 것은 에너지절감이다. 장비수명 연장 및 긴급 수리비 리스크를 줄이는 유지보수비용 절감과 현장점검 인력 투입 축소, ESG 리포팅 자동화 등을 통한 운영효율화가 또 다른 축이다. 이러한 효과들이 누적되면 순영업소득(NOI)이 상승하며 궁극적으로 자산가치 상승으로 이어진다. 초기 투자비는 다소 증가할 수 있으나 보통 3~5년이면 회수가 가능한 것으로 분석된다.

 

■ 인증 취득 이후 임대료·공실률·입주사 구성 변화는
임대료 측면에서 분명한 프리미엄이 형성된다. 글로벌 데이터에 따르면 인증을 취득한 건물이 같은 입지의 미인증 자산보다 임대료가 5~10% 정도 높게 형성되는 것으로 나타났다. 공실률과 임대 속도에서도 차이가 분명해 인증자산이 평균적으로 2~4개월 정도 더 빨리 임대가 마감된다.

 

가장 구조적인 변화는 입주사 구성에서 나타난다. △글로벌 빅테크 △금융사 △데이터기반 산업기업 등이 주요 임차인으로 유입되는 흐름이 뚜렷해진다. IT 기업이나 대형 투자은행은 오피스를 선정할 때 WiredScore등급을 실사 기준으로 사용하기 때문에 일정 등급을 충족하지 못하면 후보군에서 배제되기도 한다.

 

결과적으로 임대료는 상승하고 공실 리스크는 줄어드는 동시에 우량 임차인 중심으로 포트폴리오가 재편돼 자산의 체질 자체가 바뀌는 일에 가깝다고 할 수 있다.

 

■ 기존 건물(레트로핏) 적용 시 어려운 부분은
기존 건물이라고 하면 흔히 대대적인 공사와 막대한 비용을 떠올리는데 국내 상업용 부동산시장은 실제로 그렇지 않다. 한국은 글로벌기준으로 봐도 통신인프라와 건물설비 자동화 수준이 비교적 양호한 편이라 인증 획득을 위해 대규모 Capex가 반드시 수반되는 경우는 많지 않은 것으로 분석된다.

 

다만 자산별로 물리적 인프라의 △통신실 공간 △전원·냉방용량 협소 등 일부 한계와 기존 노후설비간 데이터 호환성 문제를 검토해야 한다. 그러나 이 역시 수직 라이저 정리 등 제한된 개선이나 소프트웨어 통합계층(IoT 미들웨어·통합관제플랫폼)을 활용해 비교적 합리적인 비용으로 해결되는 사례가 많다.

 

■ 글로벌 적용사례와 한국 내 사업목표는
글로벌시장에서는 친환경성과 디지털 경쟁력을 함께 확보한 자산들이 이미 프라임 오피스의 새로운 표준으로 자리 잡고 있다. 미국 뉴욕의 Hudson Yards와 카타르의 Msheireb Downtown Doha 단지가 대표사례다.

 

국내 상황은 2024년을 기점으로 본격화됐다. 가장 대표적인 사례는 ‘팩토리얼 성수’로 삼성전자 b.loT기술을 초기부터 적용해 국내 최초로 SmartScore Gold를 획득했다. 실제 운영단계에서 에너지절감효과까지 입증했다는 점에서 의미가 큰 레퍼런스다.

 

어패스가 한국시장에서 추진하고 있는 사업목표는 WiredScore와 SmartScore를 국내 객관적인 디지털자산 평가기준으로 정착시키는 표준화 정착이다. 또한 강남·여의도 등 핵심 권역 노후자산의 레트로핏을 통한 기술통합 컨설팅을 고도화할 방침이다. 마지막으로 확보한 에너지데이터를 RE100 대응과 탄소배출 관리에 직접 연결해 넷제로 자산모델을 구현하는 ESG와 탄소중립의 실질적 연계를 구현할 예정이다.

 

■ 마지막으로 하고 싶은 말이 있다면
지금 부동산업계가 마주한 변화는 일시적 트렌드가 아닌 산업의 본질이 바뀌는 전환점이다. 기술적으로 준비되지 않은 자산은 시장 경쟁력을 잃고 가치 하락과 스트랜디드 에셋 리스크에 노출되므로 디지털인프라는 이제 선택이 아닌 필수다.

 

또한 ‘그린’과 ‘스마트’를 별개 과제로 봐서는 안 된다. 데이터기반의 정밀한 제어없이는 실질적인 탄소저감이 어렵기 때문이다. 임차인과 투자자에게 검증 가능한 데이터를 표준화된 방식으로 제시하는 투명성도 중요하며 초기 설계단계부터 오픈 API와 통합 네트워크 기반의 ‘Tech-ready’ 구조를 마련해야 확장성과 생명력을 확보할 수 있을 것으로 전망된다.

 

 

어패스리질리언스는 WiredScore의 한국 파트너이자 ESG 스마트빌딩 통합 컨설팅 파트너로서 국내 자산이 글로벌기준에 부합하는 경쟁력을 갖출 수 있도록 끝까지 함께하며 가교역할을 해 나갈 계획이다.