정부는 9월26일 정부서울청사에서 ‘제6차 부동산 관계장관회의’를 개최하고 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표했다.

그간 정부가 270만호 공급계획을 수립하고 공급규제 합리화를 추진하고 있으나 지난해 하반기부터 공급여건이 악화되면서 민간의 인허가‧착공 등 주택공급이 위축된 상황이다. 올해 1~8월 인허가건수는 21만3,000호로 전년동기 34만7,000호대비 39%가 감소했으며 같은 기간 착공은 11만4,000호로 전년동기 26만1,000호대비 56%가 줄었다.

거시적 여건도 공급여력을 감소시키고 있다. 금리, 원자재가격 상승 등으로 주택건설 사업성이 악화되는 추세다. PF대출금리는 2021년 12월 3~4% 수준이었으나 2022년 12월 기준 10~11%로 상승했다가 최근 8~9% 수준을 형성하고 있다. 건설공사비지수도 2018~2020년 연평균 4% 상승한 것에 비해 2021~2023년에는 연평균 11% 상승했다. 또한 금융권 건전성 관리 등으로 PF대출 등 자금조달 흐름도 둔화되고 있다. PF대출 잔액은 △2020년말 92조2,000억원 △2021년말 112조6,000억원 △2022년말 129조8,000억원 등으로 꾸준히 증가했으며 △2023년 6월 133조1,000억원으로 집계돼 상반기에만 이미 지난해말 잔액을 초과했다.

이에 따라 민간은 시장상황을 살펴보며 사업 추진시기 등을 조정하는 추세다. 인허가 이후 착공까지 소요기간이 2021년 상반기 7.9개월이었던 것에 비해 2023년 상반기에는 11.6개월로 증가했다. 지난해 인허가를 획득하고도 올해 상반기까지 착공하지 않은 착공 대기물량이 33만1,000호로 지난해 인허가물량의 63.3%에 달한다.

정부는 정체된 주택공급을 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고 민간 주택사업 여건개선을 추진한다.

우선 공공은 공공주택 공급확대를 통한 물량 추가확충에 나선다. 용적률 상향을 통한 수도권 신도시 3만호, 신규택지 물량확대 및 후보지 발표 조기화를 통해 8만5,000호, 미매각 공동주택용지를 활용한 민간 물량 공공전환 5,000호 등으로 12만호 수준의 물량을 추가 확보한다.

공공주택 공급은 패스트트랙으로 속도감있게 공급한다. 올해 공공주택은 공공분양 7만6,000호, 공공임대 3만5,000호 등 총 11만1,000호로 계획돼있다. 이에 대해 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인함으로써 4~6개월 이상 단축할 방침이며 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 지연가능상을 해소하겠다는 계획이다. 사업비 500억원 이상 지방공사 공공주택사업에 적용되는 타당성검토를 면제하는 방안도 활용하기 위해 연내 국무회의에 상정을 추진한다. 이 경우 10개월 이상 공급을 단축시킬 수 있을 전망이다.

이미 추진 중인 사업도 철저한 공정관리를 통해 예정대로 공급한다는 입장이다. 오는 12월 공공분양주택 정책브랜드인 ‘뉴:홈’ 5,000호에 대한 사전청약을 계획대로 시행하며 내년에도 1만호로 확대한다. 3기 신도시는 올해 부지조성 공사에 착수하며 4분기에 첫 주택을 착공할 예정이다.

민간의 적체된 인허가‧착공 대기물량이 조속히 재개될 수 있도록 주택사업 여건을 개선하기 위한 다양한 지원방안도 추진한다. 

먼저 공공택지는 사업추진이 가능한 사업자에게 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 1년간 한시적으로 완화한다. 계약 후 2년차부터 1회에 한해 최초가격 이하로 전매할 수 있게 된다. 계열사간 전매는 금지되며 이면계약 등에 대해서는 지자체가 조사해 규정위반이 확인되면 3년이하 징역 또는 1억원 이하 벌금으로 처벌된다.

인허가를 조기에 받는 경우 인센티브도 부여된다. 공공택지 공급계약 후 통상적 기간인 2년보다 빠르게 인허가를 받는 경우 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여한다. 신규택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가업체에 우선공급하며 경쟁방식일 경우에는 5% 수준의 가점을 부여한다.

공사비를 증액할 수 있는 기준 마련도 추진된다. 민간사업의 경우 공사과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 지난 8월 개정된 표준계약서를 활용해 조정할 수 있다. 기존 계약도 분쟁이 발생한 경우 조정과정에서 표준계약서 기준이 적극 활용될 수 있도록 권고한다. 특히 정비사업은 특화된 표준계약서를 별도로 마련하며 공사비가 일정수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도한다.

민간참여 공공사업의 경우 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액반영 기준을 정비한다. 협약체결 후 예상치 못한 물가변동 발생 시 기간과 무관하게 증액분을 반영할 수 있으며 공공지원 민간임대는 현행 공사비 상승요건인 5% 기준을 하향하는 방안을 추진한다.

자금조달을 위한 금융지원도 강화한다. 정상 사업장은 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 충분한 공적보증을 제공하며 정책‧민간 금융기관의 금융공급도 확대한다. HUG, 주택금융공사의 PF대출 보증규모를 현행 15조원에서 25조원으로 확대하며 유동화증권을 포함한 PF대출보증 대출한도도 기존 전체사업비의 50%에서 70%로 확대해 사업자의 추가자금 확보를 지원한다. 심사기준 역시 완화해 현행 도급순위 700위 이상 기준을 폐지하며 신용등급별 점수를 상향하고 기존 토지비 10% 자기자본 선투입요건도 시공순위 100위 이내일 경우 5%로 낮춘다.

또한 주거 사다리 역할을 강화하기 위해 비(非)아파트 건설자금을 기금지원 및 보증상품 신설 등으로 지원하며 청약 무주택 간주기준도 완화한다. 이와 함께 도심 공급이 신속하고 중단 없이 이뤄지도록 정비사업 공사비 분쟁을 예방‧조기해소하고 추진속도를 높이기 위한 절차 개선도 추진한다.

정부는 이번 방안을 통해 올해 목표로 인허가 기준 47만호를 최대한 달성하며 내년까지 100만호 이상을 공급하는 한편 현 정부 목표인 270만호를 초과달성할 수 있도록 여력을 확충해나간다는 목표다.