2025년 1분기 국내 상업용 부동산시장은 기준금리 인하와 전략적 투자자(SI), 외국계 자본의 유입에도 불구하고 거래건수와 금액 모두 전년 동기대비 감소한 것으로 나타났다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 분기 보고서에 따르면 금리인하 기조에도 일부권역에서 자산가격에 대한 매도·매수자 간의 눈높이 차이, 유효매물 감소가 시장의 조정을 이끈 주요 원인으로 분석됐다.

 

한국은행은 2024년 하반기에 이어 2025년 2월에도 기준금리를 인하하며 현재 기준금리는 2.75%로 하향 조정된 상태다. 이 영향으로 오피스 선순위 담보대출 금리가 4% 초반대까지 하락하며 투자접근성이 높아졌다. Trading Economics는 2025년 연간 기준금리가 2% 중반대에서 유지될 것으로 예측하고 있다.

 

1분기 중 일정면적 및 금액기준을 충족하는 상업용 부동산거래는 총 21건, 약 3조5,000억원 규모로 집계됐다. 이는 전년 동기대비 21%, 전 분기대비 34% 감소한 수치다. 전체 거래금액 중 오피스가 차지한 비중은 1조9,248억원으로 전체의 54%를 차지하며 여전히 주도적인 자산군으로 자리 잡고 있다.

 

 

오피스, SI·외국계 중심 셰어딜 활발
오피스시장은 SI의 본격적인 참여와 외국계 자본의 셰어딜 구조 확대가 두드러졌다. 서울 N스퀘어는 금융결제원과 서울외국환중개가 입주를 확정지으며 전략적 수요를 반영했고 중소형 거래비중이 증가하는 가운데 리드코프, 신라젠 등이 크리스탈스퀘어를 본사로 사용할 예정이다.

 

특히 구로권역의 지밸리비즈플라자는 오피스·호텔·리테일 복합자산으로 이지스자산운용이 재투자를 결정했다. 이 자산의 펀드수익자는 베인캐피탈로 변경됐으며 싱가포르투자청(GIC)이 에쿼티 투자자로 참여하면서 외국계 기관의 활발한 행보를 재확인시켰다.

 

권역별 거래가격은 뚜렷한 차이를 보였다. A급 오피스의 평균 3.3㎡당 거래금액은 3,078만원이며, GBD는 4,121만원, CBD는 3,046만원으로 나타났다. 강남363타워는 평당 4,438만원에 거래되며 이번 분기 최고가를 기록했고 크리스탈스퀘어는 CBD 내 최고가인 3,709만원을 기록하며 거래를 마쳤다.

 

물류센터, 인천 중심 회복세… 외국계 자산운용사 ‘저가매수’
물류센터는 6건, 총 1조3,088억원 규모의 거래가 성사되며 전년 동기대비 65%, 전 분기대비 75%의 증가세를 기록했다. 특히 서부권 인천지역에서 거래가 집중됐으며 상온 및 복합물류센터가 회복세를 주도하고 있다. 권역별로 3.3㎡당 평균 거래가는 500만~600만원대로 안정적인 가격대를 유지했다.

 

브룩필드자산운용은 인천 석남동 소재 복합물류센터를 2,450억원에 매입하며 한국 물류시장에 대한 투자를 이어갔다. 해당 거래는 풀 에쿼티 방식으로 이뤄졌으며 브룩필드는 향후 임차인 유치를 통해 자산가치를 끌어올릴 계획이다.

 

 

호텔·리테일, 관광객 회복세 속 회전율 증가
호텔부문에서는 3성급 및 4성급 호텔 각각 한 건씩 거래되며 총 2,417억원의 거래가 이뤄졌다. 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울역 호텔은 객실당 약 5억원에 거래되며 높은 관심을 끌었고 지밸리비즈플라자 내 롯데시티호텔도 거래를 완료했다. 이는 전 분기 5억2,000만원을 기록한 나인트리호텔 명동에 이어 높은 단가를 기록한 사례다.

 

리테일시장은 내수부진과 경기 침체에도 불구하고 유효상권에서 거래가 이어졌다. 성수 연무장길과 압구정 등 가두상권에서 각각 두 건의 거래가 확인됐으며 성수지역은 대지면적 약 100평 규모자산이 250억원에 매각되는 등 투자수요가 지속되고 있다.

 

향후 기준금리 인하 기대감… 거래심리 회복지속 전망
2025년 1분기 상업용 부동산시장은 전반적인 거래감소에도 불구하고 오피스·물류중심의 회복 흐름을 유지하고 있다. 오피스의 경우 거래 건수는 줄었으나 매물감소와 금리인하 기대감이 중장기 투자심리에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 물류센터는 공급조정기를 지나 투자수요가 확대되는 양상이며 외국계 자산운용사의 진입이 이를 뒷받침하고 있다.

 

쿠시먼앤드웨이크필드의 관계자는 “금리인하 기조와 전략적 투자자의 지속적인 시장참여로 2025년 연간 거래규모는 지난해와 유사한 수준을 유지할 것”이라고 분석했다.