한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 한국부동산원 등이 운영 중인 공공정비 통합지원센터는 지난 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 △신반포19 △망우1 △중곡 △신길13 △미성건영 △강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.
‘서울권역 주택공급방안(8.4대책)’에 따라 추진 중인 공공재건축사업은 공공이 재건축에 참여해 일정규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.
이번 컨설팅은 재건축조합에 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고 공공재건축사업 참여 결정을 지원하기 위해 지난 9월부터 진행됐다. 당초 컨설팅을 신청한 15개 단지 중 컨설팅 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신했다.
통합지원센터가 국토교통부·서울시와 협의해 마련한 공공재건축 사전컨설팅 결과는 먼저 지역여건 등을 고려해 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해 최대한 용도지역 상향을 허용했다. 이에 따라 7개 단지 모두 종상향을 허용했다.
2종일반주거는 3종일반주거로, 3종일반주거는 준주거로 종상향이 이뤄짐에 따라 용적률은 현행대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합단독 재건축계획대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가했다.
또한 이와 같은 도시규제 완화효과와 준주거지역의 비주거비율 완화 등을 적용해 주택공급 수를 산출한 결과 현행대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.
도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가한다. 조합원 분담금도 조합단독 재건축계획 대비 평균 37% 수준 감소하는 것으로 분석됐다.
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구분
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A
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B
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C
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D
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E
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F
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G
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평균
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현행 대비
용적률
증가(%p)
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91
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258
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140
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226
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206
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202
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149
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182
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현행 대비
세대수 증가율(%)
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62
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98
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36
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84
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34
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46
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44
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58
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민간재건축 대비 분담금 감소율*(%)
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-
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△74
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△12
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△72
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△11
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-
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△17
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△37
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△개별단지 사전컨설팅 결과
통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖고 추진여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정해 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석을 실시했다.
분석 결과 1,000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수 및 분양수입 증가로 사업성개선 효과(비례율 증가)를 확인했다.
특히 용적률 증가규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민부담 저감효과가 큰 것으로 분석됐다.
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구 분
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분양가(4,500만원/3.3㎡)
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분양가(2,500만원/3.3㎡)
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민간재건축
(300%)
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공공재건축
(400%)
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공공재건축
(500%)
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민간재건축
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공공재건축
(400%)
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공공재건축
(500%)
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대지면적
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5만m2
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용도지역
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3종일반
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준주거
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준주거
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3종일반
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준주거
|
준주거
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용적률
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300%
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400%
|
500%
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300%
|
400%
|
500%
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세대수
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1,410호
(1.4배)
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1,800호
(1.8배)
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2,240호
(2.2배)
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1,410호
(1.41배)
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1,800호
(1.8배)
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2,240호
(2.2배)
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조합분
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1,000 (71%)
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1,000 (56%)
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1,000 (45%)
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1,000 (71%)
|
1,000 (56%)
|
1,000 (45%)
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일반분양
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250 (18%)
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360 (20%)
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510 (23%)
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250 (18%)
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360 (20%)
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510 (23%)
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기부임대
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160 (11%)
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240 (13%)
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400 (18%)
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160 (11%)
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240 (13%)
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400 (18%)
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기부분양
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-
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200 (11%)
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330 (15%)
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-
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200 (11%)
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330 (15%)
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추정비례율
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84.94%
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97.74% (+12.80%)
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112.16%
(+27.22%)
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74.97%
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89.46% (+14.49%)
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101.50%
(+26.53%)
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△공공재건축 모의분석 결과
통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회 등을 코로나19 상황을 감안해 소규모 또는 비대면으로 개최해 지원할 예정이다.
이후 올해 1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.
공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획 및 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다.
심층컨설팅 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되는 경우 조합과 LH·SH와 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정된다. 주민동의율은 공공 단독시행의 경우 소유자의 2/3, 공동시행의 경우 조합원의 과반수이다.
통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 오는 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.
통합지원센터의 관계자는 "이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다"라며 "추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업절차를 신속하게 진행해 주택공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.
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