국내 데이터센터(DC)시장이 폭발적인 수요와 투자확대로 고성장을 이어가고 있지만 수익성 측면에서는 경고등이 켜지고 있다. 전력인프라 병목, 건설·토지비 상승, 인허가 지연, ESG 및 에너지규제 강화 등 복합적인 리스크가 현실화되면서 신규투자에 대한 우려가 확산되고 있다.

 

전력계통 병목, 수도권 공급 한계

산업통상자원부 제11차 전력수급기본계획에 따르면 DC부문 전력수요는 전력계통소비량 기준으로 2025년 2.7TWh에서 2030년 10TWh로 증가할 것으로 전망되며 2038년에는 15.5TWh에 달할 것으로 예상된다. 전력계통 최대전력 기준으로는 2025년 0.5GW인 DC 최대전력은 2030년 2.3GW, 2038년 4.4GW로 추정된다. 현재 국내 DC의 상당부분이 수도권에 집중되면서 송·배전계통의 한계가 드러나고 있다.

 

세빌스코리아가 발표한 ‘2024 상반기 한국 데이터센터 시장 보고서’에 따르면 2027년까지 수도권 데이터센터 전력수요는 원전 3기에 해당하는 3.2GW 수준으로 추정된다. 이는 2023년 대비 약 2.4배 증가한 수치다. 그러나 전력공급 부족으로 현재 수도권 내 추진 중인 데이터센터 인허가 33건 중 절반 이상이 전력수급 지연문제로 착공이 미뤄지고 있다.

 

이처럼 이미 전력수급이 불안정한 상황에서 앞으로도 수요증가 추세는 더욱 가팔라질 것으로 예상되며 이에 따른 공사지연은 프로젝트 비용증가를 동반해 사업성 악화는 불가피할 것으로 우려된다.

 

공사비 및 설비 단가 상승…ROI 장기화

데이터센터 건설에 소요되는 총공사비 증가도 사업성을 악화시키고 있다. 총공사비는 전년 대비 최대 8% 이상 증가하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 공급망 교란과 건설시장 인플레이션이 지속되고 있으며 아‧태지역 대부분 시장에서 대출금리가 상승함에 따라 구축비용이 꾸준히 증가하고 있다고 분석했다.

 

제임스 노르만데일 (James B. Normandale) 아‧태DC 건설‧프로젝트 개설서비스담당은 “데이터센터 시장은 역사상 가장 높은 개발 비용에 직면해 있다”라며 “비용증가에도 불구하고 구조적 트렌드, 산업우대 조치, 규제완화, 미래수요, 기존 IT용량 간 차이 등에서 발생하는 기회를 노리는 투자자들의 관심에 따라 산업이 계속 성장하고 있어 아시아 태평양 지역에서의 데이터센터 개발활동은 여전히 상당히 높은 수준을 유지하고 있다”고 설명했다.

 

이와 함께 업계에서는 고사양 설비수요 증가와 함께 시공경험을 갖춘 전문건설사 부족으로 고가수주가 형성되고 있다는 시각도 제기된다. 특히 데이터센터의 경우 전체 건설비의 약 50% 이상이 전기·기계설비에 집중되며 최근 리퀴드쿨링 등 고효율 냉각기기와 고집적 전력장비 도입으로 인해 설비단가가 지속 상승하고 있다. 업계에 따르면, 데이터센터 1개소당 총투자비는 평균 3,000억~5,000억원 이상으로 ROI 회수기간이 점차 장기화되는 구조다.

 

 

지역별 공사비를 살펴보면 쿠시먼앤웨이크필드는 2023년 기준으로 10~50MW급 DC 구축 시 최소값 기준으로 △일본 1,005만달러/MW(약 147억원) △싱가포르 887만달러/MW(약 130억원) △한국 729만달러/MW(약 107억원) △홍콩 726만달러/MW(약 107억원) △호주 724만달러/MW(106억원) 등으로 집계했다. 이에 비해 터너앤드타운샌드(Tuner & Townsend)는 도시별로 구축비용을 집계하고 있으며 2024년 기준으로 △도쿄 1,430만달러/MW(약 210억원) △싱가포르 1,380만달러/MW(약 202억원) △서울 990만달러/MW(약 145억원) 등으로 분석했다.

 

 

토지매입비 상승… ‘전력매점매석’ 횡행

토지 확보비용 역시 데이터센터 수익성을 악화시키는 주요 요인이다. 수도권 및 주요 연계지역에서는 용지확보 경쟁심화로 인해 부지가격이 최근 5년간 최대 70%까지 상승했으며 전체 사업비의 20% 이상이 토지비용으로 소요되는 사례도 보고되고 있다.

 

 

쿠시먼앤드웨이크필드는 2023년 기준 지역별 토지비용지수를 △싱가포르 1만1,573달러/㎡(약 1,700만원, 평당 5,600만원) △한국 9,695달러/㎡(약 1,021만원, 평당 3,370만원) △홍콩 3,418달러/㎡(약 501만원, 평당 1,653만원) △일본 3,320달러/㎡(약 487만원, 평당 1,607만원) 등으로 발표했다. 국내 도시를 살펴보면 △서울 10,525달러/㎡(약 1,021만원, 평당 3,370만원) △부산 8,865달러/㎡(약 501만원, 평당 1,653만원) 등이다.

 

특히 우리나라의 경우 상대적으로 저렴한 기존 시세대로 토지를 매수한 뒤 한국전력과 수전계약을 체결하고 MW당 수십억원대에 매각하는 ‘전력 매점매석’ 행위가 수년 전부터 시장을 교란하고 있지만 이를 제재할 방안이 모호하고 당국의 의지도 미흡해 아직 관련 행위가 지속되고 있는 것으로 알려졌다.

 

 

ESG 및 규제강화… 비용 ‘이중 부담’

국토교통부는 올해부터는 1,000m² 이상 민간건축물에 대해 제로에너지건축물(ZEB)인증 5등급 수준 설계를 의무화했다. DC 역시 대상에 포함되지만 아직 정확한 규정이나 기준은 공표되지 않아 기존 제도적용을 받는 상태다. 국토부는 연내 건축물에너지절약 설계기준을 개정할 방침이며 이에 따라 신규 인허가DC는 에너지절약계획서 상 가점조건을 충족해야 할 전망이다. 이에 따라 의무점수 획득을 위한 고효율설비, 신재생에너지를 비롯해 냉각효율, 배전효율 확보 특수설비가 필수화되면서 초기건설비 부담가중이 불가피한 상황이다.

 

다만 현재 국내 정치불안정과 주무부서인 녹색건축과 인사이동 등에 따라 개정이 연내 이뤄지기는 쉽지 않을 전망이며 ‘ZEB인증 의무화’와는 다른 기준을 적용받는 만큼 인허가가 원천적으로 불가능하지는 않을 것으로 보인다.

 

또한 2023년 6월 시행된 분산에너지활성화특별법에 따라 데이터센터를 포함한 대규모 전력사용 시설은 전력계통영향평가를 실시해야 하며 이는 전문 대행기관에 수천만~수억원 단위의 비용을 지불해야 하는 구조다. 해당 제도는 발전·송전계통 안정성을 검토하는 것으로 착공 이전 필수절차로 규정돼 있다.

 

시장정상화‧고부가가치 전략 전환 시급

이에 따라 업계 전문가들은 업계의 자정작용이 선행돼야 한다고 지적한다. DC시장이 고성장추세를 지속할 것으로 예상되지만 이러한 비효율적 시장비용 구조는 자칫 경제적 지속가능성을 저해해 공멸할 수 있다는 것이다. 전력수급문제, 토지 매점매석 행위, 전력계통영향평가 대행비용 등 시장을 교란하는 구조, 정책, 제도 등에 대한 개선과 적정수익을 초과하는 일부 과도한 이익창출 행위에 대한 단속이 필요할 전망이다.

 

또한 DC사업자의 경우 단순 임대형모델에서 벗어나 AI HPC, 엣지컴퓨팅, 모듈형 데이터센터 등 고부가가치·고효율 구조전환이 필요하다고 지적한다. 정부 차원의 인프라 공동 구축, 규제 유예, 세제혜택 등도 병행되지 않으면 향후 대규모 민간투자 유치에 한계가 따를 것으로 우려된다.