정부의 수도권 주택공급 확대계획이 발표된 가운데 건축공간연구원(원장 박환용)이 노후 공공청사 복합개발을 통해 도심 내 주택공급을 활성화할 수 있는 방안을 제안했다.

건축공간연은 9월10일 발간한 auri brief 제300호에서 ‘노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 주택공급방안’을 주제로 수도권을 비롯한 도심주택 수요증가에 대응하기 위한 전략으로 공공청사 재건축의 효용성과 과제를 제시했다.

연구원은 “1980년대 이후 조성된 국가 및 지자체 청사 중 30년 이상 경과된 노후 건축물이 전체의 약 4분의 1에 달한다”고 지적하며 “이들 청사는 대체로 입지조건이 우수하면서 법정 용적률 대비 낮은 밀도로 개발돼 복합개발 가능성이 높다”고 분석했다.

특히 올해 9월 정부가 발표한 ‘주택공급 확대방안’을 통해 수도권 도심 우수입지 내 공공청사 정비를 통한 2만8,000호 공급계획이 명시되면서 노후청사 복합개발에 대한 정책적 수요도 증가하고 있다.

공공청사 복합개발 정책은 지난 2017년 정부주도로 처음 도입됐다. 당시 기획재정부와 국토교통부는 42곳의 노후청사를 선정해 공공임대주택, 행정청사, 공공시설 등이 결합된 복합개발을 추진하겠다고 발표했다. 2024년 발표된 역동경제 로드맵에서도 노후 공공청사 복합개발사업을 통해 2035년까지 청년층 수요가 높은 도심임대주택을 최대 5만호 공급하겠다는 계획이 발표된 바 있다.

하지만 대상지 42곳 중 현재 실제로 사업이 완료된 곳은 3곳에 불과하며 나머지는 정책여건 변화, 주민반대, 사업성 부족 등 이유로 지연되거나 중단된 상태다.

연구원은 “정책이 발표된 지 8년이 경과했음에도 도심 내 주택공급 확대라는 당초 목표 달성이 미흡하다”라며 “복합개발사업의 제도적 정비가 필요하다”고 강조했다.

연구원은 오류1동 주민센터(서울 구로구)와 천안 동남구청사 복합개발 사례를 언급하며 “창의적 민간참여와 다양한 사업모델의 도입이 중요한 전제조건”이라며 “특히 천안 동남구청사는 도시재생 리츠방식을 도입해 공공청사, 행복기숙사, 주상복합 등을 포함한 대규모 복합시설로 조성된 바 있다”고 밝혔다.

일본 도쿄와 토시마구의 청사 재개발 사례도 비교 대상으로 제시됐다. 해당 사례들은 정기차지권이나 민간투자 연계를 통해 사업성을 확보한 모델로 평가된다.

auri는 복합개발의 실효성을 높이기 위해 △지역여건에 맞는 다양한 개발모델 마련 △민간 및 사회적 경제주체의 조기 참여 △국공유재산 관리체계 정비 △강력한 권한을 가진 전담조직 신설 등 네 가지 정책과제를 제안했다.

연구원은 “복합개발은 단순한 청사 재건축을 넘어 주거·공공·상업 기능을 아우르는 복합도심공간을 조성하는 사업”이라며 “현행 국유재산법과 공유재산 관리법을 넘어서는 제도적 기반 마련이 시급하다”고 지적했다.

또한 “단순 협의체 수준이 아닌, 사업 선정·예산 집행·규제 해소를 총괄하는 별도 전담조직이 필요하다”며, 정책 실행력 확보를 위한 구조 개편 필요성을 강조했다.

노후 공공청사는 도심 내 부족한 주택공급을 보완할 수 있는 잠재 자산이지만 현재까지는 정책적 한계로 인해 실질적인 성과가 부족한 상황이다.

auri는 “정비수요는 존재하나 제도·조직·재정 등의 기반이 미비해 정책 실효성이 저하되고 있다”라며 “공공자산의 효율적 활용과 도심 내 주택공급 확대를 동시에 달성할 수 있도록 복합개발에 대한 실질적 실행전략이 필요하다”고 강조했다.